Stand: 20.09.2022

Der Energieausweis - Schon seit 2009 Pflichtdokument bei Verkauf und Neu-Vermietung von Gebäuden und Wohnungen.*

 

Nicht jeder Eigentümer weiß es, denn der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist für die wenigsten alltäglich.
Doch Fakt ist: wenn Sie ein Haus oder einer Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten, dann benötigen Sie bzw. der beauftragte Makler zwingend rechtzeitig zur ersten Besichtigung einen gültigen Energieausweis. Spätestens zur Besichtigung muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert vorzeigt werden. Alternativ kann der Ausweis deutlich sichtbar ausgehängt/auslegt werden. Das gilt auch für Gewerbeimmobilien.

Tatsächlich benötigen Sie den Ausweis jedoch schon viel früher. Denn bei Verkauf oder Vermietung muss der Verkäufer oder Vermieter bzw. der beauftragte Makler bereits in der Anzeige bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis offen legen. Wenn der Ausweis zum Zeitpunkt des Inserats zwar bereits in Auftrag gegeben ist, aber dem Verantwortlichen noch nicht vorliegt, ist ein Inserat jedoch gem. §87 Abs.1 Gebäudeenergiegesetz (GEG) auch ohne die Pflichtangaben zum Energieausweis möglich. Vorsorglich sollte diesfalls jedoch darauf hingewiesen werden, dass Besichtigungen erst dann durchgeführt werden, sobald der Ausweis vorliegt, z.B. mit einem Hinweis wie "Wird bei der Besichtigung vorgelegt".

Wichtig zu wissen:
Es gibt für Wohngebäude zwei verschiedene Ausweisarten. Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Für Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude gibt es den so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude".

Achten Sie darauf, dass Sie die richtige Ausweisart für Ihre Immobilie haben bzw. in Auftrag geben, inserieren und Inserenten vorlegen (siehe Erläuterung unten).

 

 

Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe - Es drohen Bußgelder bis zu 15.000,- EUR.*

 

Die auferlegten Verpflichtungen waren ursprünglich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Seit Im Mai 2021 wurde die EnEV jedoch durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt, sodass die Verpflichtungen zum Energieausweis nun dort geregelt sind.

Bei Verstößen gegen die Verpflichtung aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann der Verantwortliche mit einem Bußgeld von bis zu 15.000,- EUR belegt werden.

 Achten Sie daher unbedingt auf die folgenden Punkte:

  • Korrekte Ausweisart für das betreffende Gebäude (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
  • Gültigkeit des Ausweises (max. 10 Jahre ab Ausstellung)
  • Inserat: Pflichtangaben gem. Energieausweis nicht vergessen (sofern dieser bei Insertion bereits vorliegt)
  • Inserat: Vollständigkeit der Pflichtangaben prüfen
  • Inserat: Vermeidung von Abkürzungen
  • Besichtigung: Unaufgeforderte Vorlage des Ausweises an Interessenten (ggf. Aushang/Auslage an deutlich sichtbarer Stelle)
  • Vertragsabschluss Kaufvertrag/Mietvertrag: Übergabe des Ausweises an neuen Eigentümer bzw. Mieter im Original bzw. als Kopie

 

 

Welche Angaben zum Energieausweis sind bei einem Inserat verpflichtend zu machen?*

 

Pflichtangaben für eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien sind:

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs bzw. des Endenergieverbrauchs für das Gebäude
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr
  • bei einem Wohngebäude die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (nur Ausweise nach 1. Mai 2014)

Bei Nichtwohngebäuden (z.B. Gewerbeimmobilien) ist der Endenergiebedarf bzw. der Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

 

HINWEIS:
Bitte achten Sie darauf, dass Sie die Pflichtangaben in Inseraten genau so machen müssen, wie sie im Energieausweis festgehalten sind.
Sollte z.B. im Energieausweis ein falsches Baujahr ausgewiesen sein, dann müssen Sie das leider auch genau so angeben. Egal ob es möglicherweise falsch ist oder nicht. Auch Begrifflichkeiten wie z.B. "Endenergiebedarf" sollten identisch übernommen werden.

In neueren Energieausweisen wird u.U. auch der CO2-Emissionswert eines Gebäudes ausgewiesen. Dieser gehört jedoch (noch) nicht zu den Inserate-Pflichtangaben.

 

 

Sind Abkürzungen in Inseraten und Veröffentlichungen erlaubt?*

 

Gerade wenn man wenige Zeichen zur Verfügung hat bzw. jedes zusätzliche Zeichen zusätzliche Inseratekosten verursacht, wie z.B. in einer Zeitungsanzeige, werden gerne häufig Abkürzungen verwendet.

Im Falle der Verwendung von Kürzeln wie z.B. "Bj." für "Baujahr", besteht große Gefahr, eine Strafe zu erhalten. Dies könnte damit begründet werden, dass ein Verbraucher verwendete Abkürzungen nicht versteht bzw. missverstehen könnte und damit der Informationspflicht nicht ausreichend Genüge getan wurde. Zumindest dann, wenn das Inserat nicht sicher zusammen mit einer übersichtlichen Legende bzgl. in dem jeweiligen Medium verwendeten Abkürzungen veröffentlicht wird, würden wir daher prinzipiell davon absehen, Abkürzungen zu verwenden.

 

 

Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis - Was ist der Unterschied? Habe ich die Wahl?*

 

Es gibt für Wohngebäude zwei Ausweisarten. Den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis gibt Aufschluss über den tatsächlichen zum Heizen aufgewendeten Energieverbrauch anhand der Heizkostenabrechnungen (3 Jahre in Folge). Der Verbrauchsausweis ist recht kostengünstig in Auftrag zu geben, da vom Ersteller neben den wichtigsten Gebäudedaten nur die Abrechnungen auszuwerten sind. (Kosten etwa 100 EUR)

Der Bedarfsausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf eines Gebäudes bezogen auf seine energetische Bauweise bzw. Konstruktion. Um einen Bedarfsausweis ausstellen zu können, muss der Ersteller neben den wichtigsten Gebäudedaten die energetischen Konstruktionsmerkmale eines Gebäudes berücksichtigen. Hier spielt nicht nur die Heizungsanlage eine Rolle, sondern beispielsweise auch, welche Fenster verbaut sind und ob Dach und Wände isoliert wurden. Da jedes Haus individuell gebaut ist und die Eigenschaften entsprechend zu prüfen sind, kann u.U. eine Begehung des Gebäudes erforderlich sein, sofern keine aussagekräftige, aktualisierten Baupläne bzw. Bilder vorliegen. Ein Bedarfsausweis ist aufgrund des höheren Prüfungsaufwandes dementsprechend teurer als ein Verbrauchsausweis. (Kosten etwa bis zu 500 EUR)

Je nachdem, um was für ein Gebäude es sich handelt und wie alt das Gebäude ist, muss die für dieses Gebäude mit seinen Eigenschaften vorgeschriebene Ausweisart zur Erfüllung der gesetzlichen Informationspflicht verwendet werden. Eine Wahlmöglichkeit besteht also nur bedingt.

Ein Bedarfsausweis ist erforderlich bei:

  • Neubau eines Gebäudes (hier wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis erstellt).
  • Bestandsgebäude, wenn nicht die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen von drei aufeinanderfolgenden Jahren vorliegen (Ende des letzten Abrechnungszeitraumes darf max. 18 Monate zurückliegen).

  • Bestandsgebäude mit 1 bis 4 Wohneinheiten, wenn der Bauantrag vor 1977 gestellt wurde und die Anforderungen der EnEV 2009 nicht erfüllt sind.

  • Ggf. Gebäude, deren Wohnungen dezentral über Etagenheizungen beheizt werden (da diesfalls i.d.R. keine allgemein für das Gebäude als Ganzes geltende Verbrauchsabrechnungen vorliegen).

  • Ggf. Gebäude, welche erst umfassend modernisiert/saniert wurden.

 

 

Gibt es Ausnahmen?*

 

Ja, denkmalgeschützte Gebäude sind gem. § 79 Abs. 4 GEG von der Ausweispflicht ausgenommen.