Ohne Maklerprovision für Verkäufer? Ausnahmen im "Bestellerprizip" beim Verkauf von Immobilien.

Stand: 15.09.2022

Damit alles gut geht, möchte ich meine Immobilie professionell mit Makler verkaufen. Muss ich wegen des "Bestellerprinzips" eine Maklerprovision bezahlen? Gibt es alternative Möglichkeiten bzw. Ausnahmen?

 

Diese Frage stellen sich so oder so ähnlich sehr viele Eigentümer, welche ihre Eigentumswohnung, ihr Haus oder ihr Grundstück professionell verkaufen möchten und gerne die fachkundigen Dienste eines erfahrenen Maklers in Anspruch nehmen würden, um unnötige Risiken bei einem so hochpreisigen Rechtsgeschäft zu vermeiden.

Gerade weil es seit Ende 2020 ein neues Gesetz gibt, welches für alle Makler verbindlich gilt, greifen wir dieses wichtige Thema auf und informieren über die aktuelle Regelung und bestehende Möglichkeiten und Ausnahmen. Denn es gibt hier leider aufgrund der Komplexität häufig auch teils falsche Informationen und Missverständnisse. Im übrigen selbst unter Immobilienmaklern.

 

 

Gut zu wissen ...
Nicht in jedem Fall muss der Makler mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren (sog. Innenprovision bzw. Verkäuferprovision).^*

 

Nicht in allen Fällen müssen wir als Makler mit Ihnen als Verkäufer die Zahlung einer Verkäuferprovision (sog. Innenprovision) vereinbaren, wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilien betrauen. Das aktuelle Gesetz hat zwar die Vertragsfreiheit erheblich eingeschränkt, sieht aber glücklicherweise auch weiterhin vereinzelte Situationen vor, in welchen wir als Immobilienmakler von Ihnen als Verkäufer nicht zwingend eine Provision verlangen müssen. Es gibt also Ausnahmen.

Allerdings ist es aufgrund der gesetzlichen Neuregelung kompliziert geworden. Man muss also genau auf den Einzellfall schauen.

Ob wir als Makler im Einzelfall auf eine Verkäuferprovision verzichten, also nur vom Käufer eine Provision für unsere Leistungen verlangen dürfen, hängt von der Art der zu verkauften Immobilie und/oder der Eigenschaft des Käufers sowie der Begründung des Auftragsverhältnisses ab. Insbesondere kann auch die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen oder Häuser eine Rolle spielen.

Sprechen Sie uns einfach an und wir prüfen gerne unverbindlich, ob wir in Ihren Fall u.U. Ihre Immobilie ohne Verkäuferprovision verkaufen dürfen bzw. welche Möglichkeiten unter welchen Bedingungen bestehen.

 

 

Keine Pflicht zur hälftigen Provisionsteilung für Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhaus und gewerbliche Immobilien sowie bei gewerblichen Käufern.^*

 

Die Pflicht zur Provisionsteilung besteht für den Verkauf einzelner Wohnungen oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher, wenn der Käufer zur Zahlung einer Käuferprovision (sog. Außenprovision) verpflichtet werden soll.

Sofern ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft wird oder wenn mehrere Wohnungen oder auch mehrere Einfamilienhäuser als Paket verkauft werden, gilt keine Pflicht zur Provisionsteilung. Wenn allerdings die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln verkauft werden sollen und der Käufer ein Verbraucher ist, dann kann auf die Provisionsteilung nicht verzichtet werden, sofern vom Käufer eine Provision verlangt wird. Ein Zweifamilienhaus ist diesbezüglich wie ein Mehrfamilienhaus zu sehen. Allerdings muss man hier darauf achten, dass ein Einfamilienhaus mit einer untergeordneten (!) Einliegerwohnung nicht als ein Zweifamilienhaus gilt.

Wenn der Käufer als Unternehmer bzw. gewerblich anzusehen, also kein Verbraucher ist, kann wiederum von der hälftigen Provisionsteilung abgesehen werden, und zwar auch dann, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird (siehe §656b BGB). Wird eine gewerbliche Immobilie verkauft, gilt die Pflicht zur Provisionsteilung übrigens nicht, da der Käufer einer Gewerbeimmobilie kein Verbraucher ist.

 

 

Keine Pflicht zu hälftigen Provisionsteilung für den Verkauf eines Baugrundstücks.*

 

Ein Baugrundstück, konkreter ein real geteiltes unbebautes Grundstück, ist keine Wohnung und kein Einfamilienhaus und somit nicht im Gesetz erwähnt. Daher gilt die Pflicht zur Provisionsteilung nicht für Grundstücke.

Allerdings verhält es sich bei einem Grundstück mit Altbestand (Abrissobjekt) anders, wenn es sich bei dem Altbestand um ein Einfamilienhaus (mit oder ohne Einliegerwohnung) handelt, sofern das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Maklervertrag) noch existiert. Denn auch wenn das Haus heruntergekommen ist, könnte dieser Altbestand noch für eine Familie zur Sanierung in Betracht kommen. Der Käufer könnte also ein Verbraucher sein bzw. als solcher agieren. Sofern ein solches Grundstück mit Altbestand an einen gewerblichen Käufer verkauft bzw. zum Kauf angeboten wird, besteht jedoch keine Pflicht zur hälftigen Provisionsteilung. Es ist uns als Ihrem Immobilienmakler daher auf Wunsch möglich, im Vermarktungsvertrag, welchen wir mit Ihnen als Verkäufer schließen, eine entsprechende fall-abhängige Regelung zu treffen.

 

 

Keine Pflicht zur Provisionsteilung, bei Vermittlung einer Wohnung oder Einfamilienhaus auf Grundlage eines konkreten Suchauftrages.*

 

Der Gesetzgeber hatte mit dem sog. "Bestellerprinzip" im Immobilienverkauf, wie der Name schon sagt, nicht zum Ziel, den Verbraucher völlig uneingeschränkt besser zu stellen. Im Gesetz wird danach unterschieden, wer nach Ansicht des Gesetzgebers zuerst mit dem Immobilienmakler einen Vermittlungsvertrag (Maklervertrag) abschließt.

Daher gilt die Pflicht zur Provisionsteilung u.U. nicht für Vermittlungen, die auf Basis eines konkreten Suchauftrages zustande kommen.

Sofern ein Käufer uns den Auftrag gibt, für ihn nach einer geeigneten Wohnung oder einem Einfamilienhaus zu suchen und diesem entsprechende Kaufmöglichkeiten nachzuweisen, dürfen wir in dieser Konstellation durchaus nur vom Käufer als dem "Besteller" eine Provision fordern. Voraussetzung ist, dass wir als Makler den provisionspflichtigen Suchauftrag in Textform (!) erhalten und explizit für diesen Käufer nach einer für ihn passenden Immobilie suchen.

Wenn wir also Sie als einen potenziellen Verkäufer darauf ansprechen, ob Sie an unseren suchenden Auftraggeber Ihre Wohnung oder Ihr Einfamilienhaus verkaufen würden, wir also hier im konkreten Suchauftrag vermitteln, dann ist es durchaus denkbar, dass wir - wenn es der Situation entsprechend gesetzlich zulässig ist - keine Provision von Ihnen verlangen. Wir müssen in solch einer Situation i.d.R. auch keinen Maklervertrag mit ihnen als Verkäufer schließen.

Es lohnt sich daher für private Verkäufer, sich gegenüber unserer Anfrage als Makler nicht zu verschließen, wenn wir konkret im Suchauftrag eines Kunden speziell für diesen bei Ihnen anfragen (siehe Info-Box nach diesem Abschnitt).

Der Vollständigkeit halber:
Sollten die Umstände es erfordern, dass trotz Existenz eines konkreten Suchauftrages eines Verbrauchers in Textform auch vom Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Provision gefordert werden muss, dann müsste zur Wirksamkeit eine solche Provision in Textform mit dem Verkäufer vereinbart sein. Sie als Verkäufer müssen also keine unangenehme Überraschung befürchten.
Ist eine Verkäuferprovision vereinbart, gilt wieder die Pflicht zur Provisionsteilung. D.h. die Provision müsste für beide Parteien - also Käufer und Verkäufer - gleich hoch vereinbart sein, sofern es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt und der Käufer ein Verbraucher ist.

 

 

Das "Bestellerprinzip". Gesetzesnovelle seit Weihnachten 2020 - Hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer bei Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher.*

 

Bis Weihnachten 2020 war es im Rahmen der im Grundgesetz verankerten Vertragsfreiheit für sämtliche Arten im Immobilienverkauf möglich, die Maklerprovision entsprechend dem Marktprinzip Angebot und Nachfrage frei zu gestalten und individuell an die Marktlage anzupassen. Über die Zeit bildeten sich in den verschiedenen Bundesländern verschiedene marktübliche Provisionssätze und Modalitäten heraus. Beispielsweise war es in Berlin zuletzt üblich, dass eine Maklerprovision i.H.v. 6 Prozent zzgl. MwSt. des Kaufpreises allein vom Käufer zu entrichten war. In Bayern dagegen war es seit je her - also schon lange vor der Novelle - marktüblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils eine Provision i.H.v. 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. MwSt. entrichten.

Eine Situation wie in Berlin, wo allein der Käufer eine im Vergleich zu anderen Bundesländern verhältnismäßig hohe Provision zu zahlen hatte (6% zzgl. MwSt.), sah der Gesetzesgeber als ungerecht an und schränkte daher die Vertragsfreiheit zu Ungunsten der Eigentümer und Verkäufer bundesweit ein. So trat am 23. Dezember 2020, mit den neu geschaffenen Paragrafen §§ 656a bis 656d BGB eine Gesetzesnovelle in Kraft (Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision), welche die Verteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer bei privaten benötigten Immobilien (Wohnungen und Einfafilienhäuser) neu regelt. Ziel des Gesetzgebers war es, in Anbetracht steigender Immobilienpreise, private Käufer (gem. Gesetzesbegründung bedürftige Familien) bzgl. der Nebenerwerbskosten zu entlasten, indem mit dem Gesetz bei bestimmten Verkaufsarten - also nicht bei allen (!) - eine Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe, bis hin zu einer völligen Freistellung des Käufers von einer Maklerprovision, erreicht werden soll. D.H. dass die Pflicht zur hälftigen Provisionsteilung dann gilt, wenn wenn der Makler den Auftrag zum Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zuerst vom Verkäufer erhalten hat und anschließend auch der danach im Auftrag gesuchte Käufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet wird. Es ist dagegen weiterhin uneingeschränkt möglich, dass allein der Verkäufer eine Maklerprovision bezahlt, was in vielen Fällen - z.B. bei Bauträgerprojekten - aus allerlei Gründen durchaus auch eine gute Idee und üblich ist.

Der Begriff Einfamilienhaus umfasst hier übrigens auch ein Reihenhaus. Vorraussetzung ist, dass es nur eine Wohnung hat, wobei zusätzlich eine untergeordnete Einliegerwohnung vorhanden sein kann. 

Leider wurde zur Entlastung der Verbraucher beim Immobilienkauf, Nebenerwerbskosten wie Grunderwerbsteuer, Finanzierungskosten oder Notarkosten gänzlich außer Acht gelassen. Schade, denn insbesondere die gegenleistungslose Grunderwerbsteuer hätte durchaus Reformbedarf gehabt.

Was bezüglich der Provisionsteilung für Käufer erst einmal gut klingt, ist für Verkäufer ein erheblicher Nachteil. Denn vor Inkrafttreten der Novelle konnten wir Makler aufgrund der Marktgegebenheiten in begründeten Einzelfällen auch einmal davon absehen, vom Verkäufer eine Provision zu verlangen, wobei wir allerdings niemals - so wie für Berlin behauptet - diesen nicht verlangten Teil dann zum Ausgleich der Käuferseite zusätzlich auferlegt hatten. Mit der am 23.12.2020 in Kraft getretenen Gesetzesnovelle wurde diese vertragliche Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit massiv eingeschränkt. Ob dies verfassungsrechtlich Bestand hat, wäre zu klären.

Jedenfalls müssen nun ganz konkrete Voraussetzungen vorliegen, damit ein Verzicht auf eine Verkäuferprovision noch möglich ist. Zum Beispiel sind Mehrfamilienhäuser oder Häuser mit mehreren Wohnungen (darunter zählen auch Zweifamilienhäuser) und insgesamt der Verkauf gewerblicher Immobilien von dieser Neuregelung ausgenommen. Auch gilt diese Einschränkung u.U. nicht, wenn der Käufer kein Verbraucher ist, also nicht zum Zwecke der privaten Lebensführung, sondern als Unternehmer bzw. gewerblich handelt.