Wenn der Makler nach dem Personalausweis fragt...

Stand: 16.04.2023

Verkäufer und auch Kaufinteressenten sind häufig verunsichert, wenn ein Immobilienmakler den Ausweis sehen und eine Fotokopie davon anfertigen möchte bzw. verlangt.

Darf der Immobilienmakler den Ausweis verlangen? Und warum tut er dies?

Ja, in bestimmten Situationen darf der Immobilienmakler dies nicht nur, er ist sogar gesetzlich ausdrücklich dazu verpflichtet. Es drohen sehr hohe Bußgelder, wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt.

Die Pflicht zur Prüfung der Identität von Verkäufer und Käufer ist im Geldwäschegesetz (GWG) geregelt. Darin werden nicht nur u.a. Banken, Rechtsanwälte oder Notare zur Identitätsprüfung verpflichtet (sog. "Verpflichtete"). Das GWG verpflichtet insbesondere auch Immobilienmakler (siehe §2 GWG Abs. 1 Ziff. 14) unter Bußgeldandrohung dazu, Sorgfaltspflichten zu erfüllen, die Identität des Kunden unter bestimmten Voraussetzungen zu prüfen und dies zu dokumentieren.

Wir informieren an dieser Stelle darüber, wann und warum der Makler Ihre Identität prüfen muss und möchten Sie zugleich auch darum bitten, Ihren Makler dabei zu unterstützen, dass er seiner Verpflichtung ordentlich nachkommen kann.

 

Was ist der Hintergrund der Prüfungspflicht?

Bei Immobilien handelt es sich um hochpreisige Wertanlagen. Immobilientransaktionen könnten daher möglicherweise von Personen oder Gruppen dazu missbraucht werden, illegal erworbene Gelder zu waschen oder die Finanzierung terroristischer Aktivitäten zu unterstützen. Da Immobilienmakler einen Teil der in Deutschland getätigten Immobilientransaktionen aufgrund Ihrer Vermittlungsfunktion begleiten, sah es der Gesetzgeber im Kampf gegen die Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung als erforderlich an, diesem Berufsstand Prüfungspflichten und in Verdachtsfällen sogar eine Meldepflicht aufzuerlegen. Damit wurde eine originär eigentlich hoheitliche Aufgabe auch auf die Immobilienmakler übertragen.

Der Immobilienmakler hat also nicht nur dafür zu sorgen, einen Vertragsabschluss zwischen zwei Parteien über ein Objekt zu vermitteln, er muss auch im Blick haben, dass eine Transaktion nicht für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung missbraucht wird. Dazu ist es nötig, den Kunden zu kennen und deshalb auch zu identifizieren.

 

Bei welchen vermittelten Immobilienverträgen besteht die Pflicht zur Identitätsprüfung?

• Bei der Vermittlung eines Kaufvertrages (siehe §4 GWG Abs. 4 Ziff. 1).
• Bei der Vermittlung eines Miet- oder Pachtvertrages ab einer monatlichen Miete oder Pacht i.H.v. 10.000 Euro (siehe §4 GWG Abs. 4 Ziff. 2).

Die Pflicht zur Identitätsprüfung gibt es also nicht nur im Verkauf, sondern auch bei Vermietung und Verpachtung, sobald es hier um hohe Beträge geht. Da die Abläufe für Verkauf und Vermietung/Pacht identisch sind, wird im Folgenden exemplarisch der Verkauf mit den Parteien Verkäufer und Käufer beschrieben. Für Vermietungen und Verpachtung ab. 10.000 EUR Miete oder Pacht gelten die Regeln dementsprechend (Vermieter/Mieter bzw. Verpächter/Pächter).

 

Wie hat der Makler die Identität zu prüfen und zu dokumentieren?

Bei natürlichen Personen erfolgt die Identitätsprüfung anhand des gültigen amtlichen Personalausweises oder des Reisepasses. Ein Führerschein oder ähnliches genügt nicht. Der Makler muss die Prüfung dokumentieren, indem er eine Kopie, einen Scan bzw. ein Bild des Ausweises für 5 Jahre aufbewahrt. Der Makler hat nicht nur die Pflicht, sondern explizit auch das Recht dazu, eine solche Kopie anzufertigen und aufzubewahren. Erst nach Ablauf dieser 5-jährigen Frist darf er diese Kopie löschen.

Selbstverständlich muss sich der Makler an die geltenden Datenschutzbestimmungen halten. Die erfassten Daten müssen dementsprechend sicher aufbewahrt werden und dürfen nur für den vorgesehenen Zweck verwendet werden.

 

Wie erfolgt die erforderliche Püfung bei Unternehmen bzw. juristischen Personen und u.U. auch Personengesellschaften als Käufer bzw. Verkäufer?

Bei Unternehmen bzw. juristischen Personen (z.B. GmbH, Aktiengesellschaft) als Vertragspartner ist die Angelegenheit komplexer.

Zunächst ist die juristische Person selbst vom Makler zu identifizieren. Dies hat anhand eines aktuellen Auszugs aus einem amtlichen Register oder eines Verzeichnisses zu erfolgen (z.B. per Handelsregisterauszug).

Auch ist die Identität der für das Unternehmen agierenden Vertreter (z.B. Geschäftsführer) als natürliche Personen zu prüfen und zu dokumentieren.

Insbesondere ist außerdem auch festzustellen, wer die jeweils wirtschaftlich Berechtigten (siehe §3 GWG) hinter der juristischen Person sind.

Vereinfacht ausgedrückt gilt als wirtschaftlich berechtigt jeweils die natürliche Person, die das Eigentum an der juristischen Person hält oder die Kontrolle über sie hat (z.B. Anteilseigner, Teilhaber). Bei juristischen Personen, die Vertragspartner sind, muss immer der wirtschaftlich Berechtigte ermittelt und identifiziert werden.

Sobald ein solch wirtschaftlicher Berechtigter, mittelbar oder unmittelbar mind. 25 Prozent der Kapitalanteile hält, Stimmrechte kontrolliert oder auf andere Weise Kontrolle ausübt, ist diese zu identifizieren. Hierzu muss mindestens der Name des wirtschaftlich Berechtigten dokumentiert werden. Im Einzelfall kann es erforderlich sein, darüber hinaus weitere Identifizierungsmerkmale zu erheben, um dem risikobasierten Ansatz des Geldwäschegesetzes gerecht zu werden, wobei unabhängig vom festgestellten Risiko das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Anschrift erhoben werden dürfen (siehe §11 Abs. 5 GWG).

 

In welchen Situationen muss der Makler die Identität prüfen?

Die Identifizierung hat grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung bzw. vor Durchführung einer Transaktion zu erfolgen (siehe §11 Abs. 1 GWG).

Soll der Makler den Auftrag über den Verkauf einer Immobilie erhalten, muss er die Identität des Verkäufers prüfen, bevor er den Vermarktungsauftrag zur Ausführung annimmt. Ein Makler muss einen Auftrag ablehnen, bzw. darf ihn nicht ausführen, wenn er die Identität des Verkäufers nicht prüfen kann. Daher kann ein Makler nicht für Sie tätig werden, wenn Sie ihm Ihren Ausweis nicht vorlegen (möchten) bzw. ihm nicht die Anfertigung einer Kopie ermöglichen.

Auch die Identität vom potenziellen Käufer muss der Makler prüfen, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts (Kaufvertrag, Mietvertrag, Pachtvertrag) besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind (siehe §11 Abs. 2 GWG). Hier gilt ebenfalls, dass der Makler ab einem gewissen Punkt nicht weiter für Sie vermittelnd tätig werden darf, wenn Sie ihm Ihren Ausweis nicht vorlegen (möchten) bzw. ihm nicht die Anfertigung einer Kopie ermöglichen.

Wichtig:
Sowohl auf der Verkäuferseite, als auch auf der Käuferseite können mehrere Personen als Verkäufer oder Käufer stehen. Grundsätzlich sind alle Personen zu identifizieren, die als Vertragspartner an der Transaktion beteiligt sind.

 

Ein Beispiel:

Der Makler soll für ein Ehepaar eine Immobilie verkaufen. Beide Eheleute sind Eigentümer und somit gelten beide als Verkäufer, auch wenn vielleicht nur einer der beiden sich zunächst um die Kommunikation mit dem Makler kümmern sollte. Vor Abschluss des Vermarktungsauftrages lässt sich der Makler von beiden Eheleuten den Ausweis zeigen und fertigt hiervon eine Kopie oder ein Foto an. Es kann also losgehen mit der Suche nach dem geeigneten Käufer.

Im Zuge der Vermarktung gibt es diverse Besichtigungen. Eines Tages bekundet einer der Interessenten ernsthaftes Interesse an der Immobilie, möchte diese also kaufen. Bevor bzw. damit es hier weitergehen kann, muss nun auch dieser potenzielle Käufer seinen Ausweis vorlegen und es dem Makler ermöglichen, hiervon eine Kopie anzufertigen. Erst, wenn dies geschehen ist, kann es weiter gehen. 

Hin und wieder kommt es unerwartet auch zu Neuentwicklungen, die vom Makler ebenfalls sorgsam zu prüfen sind. Sollte z.B. erst später bekannt werden, dass z.B. aus finanziellen Gründen eine weitere Person (z.B. Ehepartner als Mitkäufer) den Kaufvertrag, mit unterzeichnen soll, dann ist schnellstmöglich auch diese neu als Vertragspartei hinzugekommene Person zu identifizieren.

 

User Fazit:

Dass ein Notar, ein Postbeamter oder ein Bankangestellter um den Ausweis bittet, das kennt man und stellt es daher nicht in Frage. Dass auch ein Immobilienmakler dies in bestimmten Sitationen zwingend tun muss, wissen jedoch die wenigsten Verbraucher. Wir hoffen dass dieser Blog-Artikel ein wenig zur Aufklärung beiträgt.

Helfen Sie bitte unbedingt mit, wenn Ihr Immobilienmakler Sie nach Ihrem Ausweis fragt und legen Sie diesen dann bitte schnellstmöglich vor. Es ist letzlich auch in Ihrem eigenen Interesse.

 

Links zum Thema:

Das vollständige Geldwäschegesetz (GWG) können sie unter dieser Internetadresse einsehen: https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/index.html