Besondere Doppelhaushälfte mit Mega-Potential (Wohnen u. Gewerbe möglich)

Vorankündigung!
Wir haben dieses spannende Objekt gerade erst in die Vermarktung bekommen. Es dauert noch ein klein wenig, bis wir die Unterlagen zusammengetragen und das Exposé für Sie fertiggestellt haben.
Da noch nicht alle Unterlagen und Daten zum Objekt vorliegen, sind sämtliche Angaben zum Objekt als nicht abschließend anzusehen und dienen somit lediglich der vorläufigen groben Orientierung. Änderungen und Irrtümer sind ausdrücklich vorbehalten.

Gerne können Sie sich jetzt als Interessent für diese schöne Immobilie registrieren. Dann gehören Sie zu den ersten, die das Exposé erhalten, sobald es fertiggestellt ist.

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Beschreibung:
Mit diesem Angebot finden Sie eine äußerst attraktive, nach Süden ausgerichtete Doppelhaushälfte mit besonderen Merkmalen und enormen Potenzial. Diese Doppelhaushälfte ist kein Haus von der Stange, sondern ohne Zweifel etwas Besonderes.

Wohnen in Kombination mit Arbeiten. Sicherlich kein Muss, doch hier ist genau dies auch für Gewerbetreibende prinzipiell möglich. Denn eine wesentliche Besonderheit dieses Gebäudes liegt darin, dass es zur Jahrtausendwende mit dem Ziel einer gemischten Nutzung südseitig um einen (Büro-)Anbau in Glas-/Metallkonstruktion erweitert wurde. Zusätzlich dazu wurde die dortige Südseite auch abgeböscht, sodass das Untergeschoss teils zu Aufenthaltsraum aufgewertet wurde und in diesem Bereich seither als vollwertiges Büro genutzt werden konnte.
Das Anwesen ist also baulich generell zur gemischten Nutzung - also der Kombination aus Wohnen und Gewerbe - geeignet und wurde die letzten Jahre auch tatsächlich so genutzt. Zum Wohnen waren die beiden oberen Ebenen Dachgeschoss mitsamt Dachspitz vorgesehen, während das Erdgeschoss und ein Teil des Untergeschosses der gewerblichen Nutzung vorbehalten war.

Sind Sie Gewerbetreibender?
Dann ist das vielleicht genau das Richtige für Sie! Gerade in Anbetracht des niedrigen Gewerbesteuerhebesatzes am Standort Pullach i.H.v. lediglich 260 (vgl. München = 490) stellen die besonderen Merkmale dieses Anwesens sicherlich eine besonders spannende Kombination für Gewerbetreibende dar, welche Wohnen und Arbeiten verbinden und zugleich die Steuerlast mindern möchten. Zum Beispiel könnte man sich mit diesen besonderen Eigenschaften wunderbar einen Showroom, den Sitz eines Start-ups bis hin zum Betrieb eines virtuellen Bürositzes (Sitz von sog. Briefkastenfirmen) vorstellen.

Sie suchen eine Doppelhaushälfte für Ihre Familie zum Wohnen?
Perfekt, denn gerade auch für reine Wohnzwecke bietet Ihnen dieses Anwesen geradezu beste Voraussetzungen für ein zufriedenes, glückliches und gemütliches Familiendomizil mit viel Raum zur Entfaltung und Selbstverwirklichung. Schon mit der heutigen Raumaufteilung hat das Haus fünf, teils sehr große Aufenthaltsräume. Bei entsprechender Teilung wäre je nach individueller Planung ein sechster Raum, u.U. sogar ein siebter, durchaus im Bereich des Denkbaren.
Gerade im Anbau steckt besonderes Potenzial, um mit überschaubaren Maßnahmen eine ganz besondere, selten zu findende Wohnqualität auf höchstem Niveau herzustellen. Denn dieser Anbau ist sowohl im Erdgeschoss, als auch im abgeböschten Untergeschoss, mit riesigen Fensterflächen versehen. Oben wie unten sind die sonnenverwöhnten Räumlichkeiten entsprechend hell und bieten Ihnen zudem einen schönen Ausblick ins Freie.
Hinzu kommt die sehr geschmackvoll und hochwertig ausgebaute Maisonette-Wohnung im Obergeschoss und dem Dachspitz, die sich ebenfalls traumhaft hell und sonnig präsentiert und zudem mit einer traumhaften schönen Dachterrasse mit Blick in den Sonnenuntergang ausgestattet ist.

Auch der Außenbereich bietet Ihnen jede Menge Potenzial. Zusätzlich zum Garten auf der Ostseite des Hauses mit gepflasterter Terrasse, könnte im Falle der Umwandlung zu einer künftigen gewöhnlichen Wohnnutzung des Anwesens südseitig ein traumhaft schöner, sonniger Garten angelegt werden.

HAUS:
• Doppelhaushälfte
• Ziegelbauweise, massiv, mit Anbau in Glas-Metall-Konstruktion
• Voll unterkellert
• 3 Außenzugänge
• Süd- und Ostseite abgeböscht
• Hebeanlage

GRUNDSTÜCK:
• Real geteilt
• Südausrichtung
• Grundstücksabmessung im Mittel (B x L) ca. 13,5 m x ca. 32 m

GARTEN + FREISITZE:
• OG: Großzügige Dachterrasse (Belag: WPC Megawood)
• EG: Nebenterrasse an der Nordostseite
• Gartenhäuschen
• Großer Süd-Garten bei Rückbau zu Wohnhaus wieder herstellbar
• Zisterne (3.000 Liter)

FAHRZEUGE:
• 5x Außenstellplatz (1x Nordseitig, 4x Südseitig)

BÄDER:
• OG: Duschbad mit Fenster (Fußboden- und Handtuchheizung)
• EG: WC mit Fenster
• UG: WC mit Fenster

KÜCHE:
• OG: Einbauküche mit viel Stauraum (Kühlgefrierkombination, Geschirrspüler, Ceranfeld, Dunstabzug, Umluftofen)
• EG: Küchenzeile (Kühlschrank, Geschirrspüler (45 cm))

EINBAUTEN:
• Aufwändige Schreiner-Einbauschränke in den Dachschrägen des OG und des Spitzbodens (NP etwa 20.000,- EUR)

TREPPE + BÖDEN:
• Holztreppe zum OG und Spitzboden
• EG: Steinboden
• OG + Spitzboden: Landhausdielen-Parkett (Hain Echtholzboden)
• UG: Kunststoffboden

FENSTER:
• OG (Giebelseite): Holzfenster weiß im in Ausführung als Sprossenfenster (ca. 2007)
• OG (Südseite): Holz-/Alufenster weiß in Ausführung als Sprossenfenster (ca. 2007)
• EG + UG (Anbau): Alufenster Grau (ca. 1998)
• EG + UG (Haus): Kunststofffenster (ca. 1998)
• 2-fach-Verglasung
• Elektr. Rollläden im OG (alle Fenster der Giebelseite sowie alle Dachflächenfenster)
• Elektr. Sonnenschutz-Jalousie im UG (Anbau)
• OG: Elektr. Vorbereitung zur Installation einer Sonnenschutz-Jalousie (oder Rollladen)
• EG: Elektr. Vorbereitung für Installation einer Sonnenschutz-Jalousie

HEIZUNG + ENERGIE:
• Außenwände gedämmt (Vollwärmeschutz, Mineralwolle verputzt (kein Styropor))
• Dach gedämmt (Aufdachdämmung)
• PV-Anlage (Leistung: 2,1 kWp)
• Anschluss für Solarthermie vorhanden
• Geothermie (seit 2025)
• Zentralheizung
• OG: Wandheizung sowie im Bad Fußbodenheizung
• EG + UG: Fußbodenheizung
• 1x Freier Kaminzug
(seit 2025 nicht mehr in Verwendung, ggf. Anschluss eines offenen Kamins/Schwedenofens denkbar)
• Gasanschluss vorhanden (reaktivierbar)

INTERNET:
• Aktuell bis 250 Mbit/s möglich (gem. Verivox-Abfrage)
• Glasfaser voraussichtlich ab 2026 (gem. Website der Gemeinde Pullach)
Quelle: https://www.pullach.de/4-500-glasfaser-anschluesse-fuer-pullach/

MODERNISIERUNGEN / SANIERUNGEN:
• 1998 Anbau in Glas-Metall-Konstruktion (Erweiterung zum Bürohaus)
• ca. 1999 bis 2009 Leitungen erneuert (Wasser, Heizung und Elektrik)
• 2007 Vollständiger Neuausbau der Dachgeschosswohnung (OG und Spitzboden)
• 2007 Wanddämmung (Vollwärmeschutz, Mineralwolle verputzt (kein Styropor))
• 2007 Dachdämmung (Aufdachdämmung)
• 2007 Dach neu eingedeckt (Ton-Dachziegel, Hersteller: Erlus)
• 2007 Einbau einer Dachgaube mit Terrassenfenster
• 2007 Einbau von Dachflächenfenstern
• 2007 Einbau Solarthermie (5 Paneele)
• 2012 Einbau einer PV-Anlage
• 2021 Bau der Dachterrasse im OG
• 2021 Hebeanlage (Pumpe von JUNG)
• 2025 Umstellung von Gas auf Geothermie
• 2025 Abbau Solarthermie (5 Paneele, Anschluss reaktivierbar)

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RAUMAUFTEILUNG:
Von oben nach unten ...

DACHSPITZ (DG):
1x Treppenabsatz
1x Schlafzimmer

DACHGESCHOSS (OG):
1x Wohnraum mit offener Küche
1x Bad mit Fenster (Dusche, WC)
1x Dachterrasse

ERDGESCHOSS (EG):
1x Diele (Treppenhaus)
Gewerblich nutzbarer Bereich:
1x Flur
1x WC
1x Nebenraum (Büro)
1x Hauptraum (Büro) mit Küchenzeile
1x Nebenterrasse (an Nordost-Ecke)

UNTERGESCHOSS (UG):
1x Flur (Treppenhaus)
1x Wasch-/Heizungsraum
1x Lagerraum (beheizt)
Gewerblich nutzbarer Bereich:
1x Flur (Außeneingang)
1x WC
1x Büro (beheizt)

Das Anwesen befindet sich in einer sehr begehrten Wohnlage von Pullach im Isartal. Diese wohlhabende Gemeinde ist bekannt für ihre malerische Lage direkt an der Isar am südlichen Rand von München und zählt zu den attraktivsten Villenvororten der Landeshauptstadt. Die unmittelbare Nähe zur Landeshauptstadt München, gepaart mit zahlreichen Freizeitangeboten in der von viel Natur geprägten Umgebung der Isar, sowie auch die Nähe zum Starnberger See macht Pullach besonders attraktiv für Familien und Berufstätige. Für Unternehmen und Selbständige ist Pullach zudem noch aus einem anderen Grund äußerst attraktiv: der Gewerbesteuerhebesatz liegt in Pullach nur bei 260 und ist somit nur in etwas halb so hoch, wie der Hebesatz in München, der dort bei 490 liegt (je Stand 03/2025). Pullach hat eine gute Verkehrsanbindung. Es gibt es einen S-Bahnhof, der eine schnelle und bequeme Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr der Landeshauptstadt München über die S-Bahnlinie S7 bietet. So ist die Münchner Innenstadt auch ohne Auto gut und schnell erreichbar. Darüber hinaus gibt es im Ort Buslinien, die zusätzliche Mobilität per ÖPNV bieten. Auch der gegenüber der Isar gelegene Nachbarort Grünwald ist per Bus erreichbar. Auch für Autofahrer kann die Verkehrsanbindung sowohl in die Stadt hinein, als auch in Richtung Berge als gut und komfortabel bezeichnet werden. Der südliche Teil des Mittleren Rings ist schnell erreicht und auch die Autobahnauffahrt der A95 ist nicht weit. Diverse Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, medizinische Einrichtungen, Kindergärten sowie Schulen aller Art sind in kurzer Zeit zu Fuß erreichbar. Pullach hat einen schönen Ortskern, mit diversen Gastronomiebetrieben und auch an kulturellem Angebot fehlt es hier nicht. Diese Kombination aus exzellenter Verkehrsanbindung, einem breiten Freizeit- und Bildungsangebot und der naturnahen Umgebung macht Pullach im Isartal zu einem idealen Wohnort für alle, welche die Vorzüge des Lebens in der Nähe einer Großstadt schätzen, ohne auf die Ruhe und Schönheit der Natur verzichten zu müssen.

Anfragen ohne vollständige Kontaktdaten und ohne Angabe einer gültigen Telefonnummer können wir leider nicht abschließend bearbeiten. Vergessen Sie daher bitte nicht, in Ihrer Anfrage auch Ihre Telefonnummer anzugeben. Dies erspart Ihnen und uns unnötigen zusätzlichen Schriftwechsel.

Als Ihr Makler in München bieten wir diese Immobilie exklusiv im qualifizierten Alleinauftrag an. Unser Angebot ist ausschließlich direkt an Sie als den tatsächlichen Kaufinteressenten gerichtet. Die Weitergabe empfangener Information an Dritte bzw. die Anforderung von Informationen für Dritte ist untersagt.

Hinweis zum Energieausweis:
Aufgrund der gemischten Nutzung gibt es für dieses Gebäude zwei Energieausweise wie folgt:

Energieausweis 1 ("Teil des Wohngebäudes" bzw. WOHNEN):
Ausweis-Art: Verbrauchsausweis | Endenergieverbrauch: 109 kWh/(m²·a) | Energieeffizienzklasse: D | Wesentlicher Energieträger: Erdwärme/Geothermie | Baujahr lt. Energieausweis: 1938

Energieausweis 2 ("Teil des Nichtwohngebäudes" bzw. GEWERBE):
Ausweis-Art: Verbrauchsausweis | Endenergieverbrauch: n.a. kWh/(m²·a) | Endenergieverbrauch Wärme: 126.4 kWh/(m²·a) | Endenergieverbrauch Strom: 16.2 kWh/(m²·a) | Wesentlicher Energieträger: Erdwärme/Geothermie | Baujahr lt. Energieausweis: 1938

Hinweis zum Baujahr:
Das Gebäude wurde in mehreren Abschnitten rundum umfassend modernisiert und kernsaniert, wodurch sich die sog. Nutzungsdauer entsprechend verlängert. Daher ist als Baujahr das rechnerische "fiktive Baujahr" 2000 angegeben. Das ursprüngliche Baujahr ist 1938.

Hinweis zur Flächenangabe (ggf. Erweiterungspotential):
Die angegebene Wohn- bzw. Hauptfläche entspricht den Flächen, wie sie derzeit noch an mehrere Parteien gemischt vermietet bzw. vermietbar sind (ca. 166 m²), wobei die Wohnfläche im Obergeschoss/Dachspitz gem. Wohnflächenverordnung (unter Abzug von Teilflächen unter Schrägen) berechnet ist. Im Falle einer reinen Wohnnutzung des Hauses für eine Familie und bei unverändertem Ausbaustand vergrößerte sich die Wohnfläche um ca. 6 m² auf dann 172 m², da das Treppenhaus dann innerhalb der Wohnung liegt und dann mitzuzählen ist.
Darüber hinaus verbirgt sich im Untergeschoss noch ein kleiner Schatz. Denn je nach Ausbau-/Umbaukonzept (Raumaufteilung und Raumzugang) und Genehmigungsfähigkeit findet sich hier aufgrund der riesigen Büro-Fensterflächen und der Deckenhöhe von ca. 2,5 m im Bereich direkt neben dem Büroraum u.U. noch zusätzliches Wohnflächenerweiterungs-Potential im Bereich von 3 m² bis hin zu 11 m².
Gem. dem uns vorliegendem Aufmaß nach DIN 277 beträgt die Gebäudenutzfläche 233,44 m² zzgl. einer Verkehrs-/Funktionsfläche von 9,45 m².

Jegliche Zeichnungen, Innen- und Außenvisualisierungen sowie darin dargestellte Ausstattungs- und Möblierungsvorschläge sind weder plan- noch maßstabsgetreu und entsprechen u.U. der persönlichen Vorstellung des jeweiligen Künstlers/Illustrators und bilden somit ausdrücklich nicht die tatsächlichen Gegebenheiten ab. Sie können Fehler enthalten und von der Realität abweichen. Darüber hinaus können Ausstattungen und (Umbau-)Möglichkeiten dargestellt sein, die nicht im Kaufpreis enthalten sind und im Falle der Umsetzung Zusatzkosten verursachen. Jegliche dargestellte Möblierung stellt lediglich einen Ausstattungs-/Einrichtungsvorschlag dar und ist grundsätzlich nicht Gegenstand dieses Angebotes.
Sämtliche Angaben zum Objekt erfolgen gem. den Mitteilungen, wie wir sie vom Verkäufer erhalten haben. Änderungen und Irrtümer sowie Zwischenverkauf vorbehalten. Es gelten unsere AGB. In den Kaufvertrag ist eine sog. Maklerklausel gem. unseres Formulierungswunsches aufzunehmen.

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