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Besondere, superhelle Doppelhaushälfte - Mega-Potential (Wohnen u. Gewerbe möglich)
Objektbeschreibung
Mit diesem Angebot finden Sie eine äußerst attraktive, nach Süden ausgerichtete Doppelhaushälfte mit besonderen Merkmalen und enormen Potenzial. Diese Doppelhaushälfte ist kein Haus von der Stange, sondern ohne Zweifel etwas Besonderes.
Wohnen in Kombination mit Arbeiten. Kein Muss, doch hier ist genau dies auch für Gewerbetreibende möglich. Denn eine wesentliche Besonderheit dieses Gebäudes liegt darin, dass es zur Jahrtausendwende mit dem Ziel einer gemischten Nutzung südseitig um einen (Büro-)Anbau in Glas-/Metallkonstruktion erweitert wurde. Zusätzlich dazu wurde die dortige Südseite auch abgeböscht, sodass das Untergeschoss teils zu Aufenthaltsraum aufgewertet wurde und in diesem Bereich seither als vollwertiges Büro genutzt werden konnte.
Das Anwesen ist also baulich generell zur gemischten Nutzung - also der Kombination aus Wohnen und Gewerbe - geeignet und wurde die letzten Jahre auch tatsächlich so genutzt. Zum Wohnen waren die beiden oberen Ebenen Dachgeschoss mitsamt Dachspitz vorgesehen, während das Erdgeschoss und ein Teil des Untergeschosses der gewerblichen Nutzung vorbehalten war.
Aus vorgenanntem Grund bieten wir diese Immobilie zugleich als (Einfamilien-)Wohnhaus, wie auch als (gemischt genutzte) Gewerbeimmobilie an.
Sie suchen eine Doppelhaushälfte für Ihre Familie zum Wohnen?
Perfekt, denn gerade für reine Wohnzwecke bietet Ihnen dieses Anwesen geradezu beste Voraussetzungen für ein zufriedenes, glückliches und gemütliches Familiendomizil mit viel Raum zur Entfaltung und Selbstverwirklichung. Schon mit der heutigen Raumaufteilung hat das Haus fünf, teils sehr große Aufenthaltsräume. Bei entsprechender Umstrukturierung wäre je nach individueller Planung ein sechster Raum und u.U. sogar ein siebter, durchaus im Bereich des denkbaren.
Gerade im Anbau steckt besonderes Potenzial, um mit überschaubaren Maßnahmen eine ganz besondere, selten zu findende Wohnqualität auf höchstem Niveau herzustellen. Denn dieser Anbau ist sowohl im Erdgeschoss, als auch im abgeböschten Untergeschoss, mit riesigen Fensterflächen versehen. Oben wie unten sind die sonnenverwöhnten Räumlichkeiten entsprechend hell und bieten Ihnen zudem einen schönen Ausblick ins Freie.
Hinzu kommt die sehr geschmackvoll und hochwertig ausgebaute Maisonette-Wohnung im Obergeschoss und dem Dachspitz, die sich ebenfalls traumhaft hell und sonnig präsentiert und zudem mit einer traumhaften schönen Dachterrasse mit Blick in den Sonnenuntergang ausgestattet ist.
Diverse unverbindliche Umgestaltungsideen für das Erdgeschoss ebenso wie für das Obergeschoss und Untergeschoss haben wir dem Exposé beigefügt. Einige 3D-Visualisierungen (Renderings) hiervon finden Sie auch schon in diesem Inserat.
Auch der Außenbereich bietet Ihnen jede Menge Potenzial. Im Falle der Umwandlung zu einer künftigen gewöhnlichen Wohnnutzung des Anwesens südseitig ein traumhaft schöner, sonniger Garten angelegt werden.
Sind Sie Gewerbetreibender?
Dann ist das vielleicht genau das Richtige für Sie! Gerade in Anbetracht des niedrigen Gewerbesteuerhebesatzes am Standort Pullach i.H.v. lediglich 260 (vgl. München = 490) stellen die besonderen Merkmale dieses Anwesens sicherlich eine besonders spannende Kombination für Gewerbetreibende dar, welche Wohnen und Arbeiten verbinden und zugleich die Steuerlast mindern möchten. Zum Beispiel könnte man sich mit diesen besonderen Eigenschaften wunderbar einen Showroom, den Sitz eines Start-ups bis hin zum Betrieb eines virtuellen Bürositzes (Sitz von sog. Briefkastenfirmen) vorstellen.
Objekt-/Ortsangaben
82049 Pullach
Preis | Investition
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Eckdaten | Ausstattungsmerkmale
Doppelhaushälfte
Features:
Balkon od. Terrasse Garten Rolläden Gartenhäuschen Keller Wasch-/ TrockenraumBausubstanz | Energieausweis



Ausstattung
HAUS:
• Doppelhaushälfte
• Ziegelbauweise, massiv, mit Anbau in Glas-Metall-Konstruktion
• Voll unterkellert
• 3 Außenzugänge
• Süd- und Ostseite abgeböscht
• Hebeanlage
GRUNDSTÜCK:
• Real geteilt
• Südausrichtung
• Grundstücksabmessung im Mittel (B x L) ca. 13,5 m x ca. 32 m
GARTEN + FREISITZE:
• OG: Großzügige Dachterrasse (Belag: WPC Megawood)
• EG: Nebenterrasse an der Nordostseite
• Gartenhäuschen
• Großer Süd-Garten bei Rückbau zu Wohnhaus wieder herstellbar
• Zisterne (3.000 Liter)
FAHRZEUGE:
• 5x Außenstellplatz (1x Nordseitig, 4x Südseitig)
BÄDER:
• OG: Duschbad mit Fenster (Fußboden- und Handtuchheizung)
• EG: WC mit Fenster
• UG: WC mit Fenster
KÜCHE:
• OG: Einbauküche mit viel Stauraum (Kühlgefrierkombination, Geschirrspüler, Ceranfeld, Dunstabzug, Umluftofen)
• EG: Küchenzeile (Kühlschrank, Geschirrspüler (45 cm))
EINBAUTEN:
• Aufwändige Schreiner-Einbauschränke in den Dachschrägen des OG und des Spitzbodens (NP etwa 20.000,- EUR)
TREPPE + BÖDEN:
• Holztreppe zum OG und Spitzboden
• EG: Steinboden
• OG + Spitzboden: Landhausdielen-Parkett (Hain Echtholzboden)
• UG: Kunststoffboden
FENSTER:
• OG (Giebelseite): Holzfenster weiß im in Ausführung als Sprossenfenster (ca. 2007)
• OG (Südseite): Holz-/Alufenster weiß in Ausführung als Sprossenfenster (ca. 2007)
• EG + UG (Anbau): Alufenster Grau (ca. 1998)
• EG + UG (Haus): Kunststofffenster (ca. 1998)
• 2-fach-Verglasung
• Elektr. Rollläden im OG (alle Fenster der Giebelseite sowie alle Dachflächenfenster)
• Elektr. Sonnenschutz-Jalousie im UG (Anbau)
• OG: Elektr. Vorbereitung zur Installation einer Sonnenschutz-Jalousie (oder Rollladen)
• EG: Elektr. Vorbereitung für Installation einer Sonnenschutz-Jalousie
HEIZUNG + ENERGIE:
• Außenwände gedämmt (Vollwärmeschutz, Mineralwolle verputzt (kein Styropor))
• Dach gedämmt (Aufdachdämmung)
• PV-Anlage (Leistung: 2,1 kWp)
• Anschluss für Solarthermie vorhanden
• Geothermie (seit 2025)
• Zentralheizung
• OG: Wandheizung sowie im Bad Fußbodenheizung
• EG + UG: Fußbodenheizung
• 1x Freier Kaminzug
(seit 2025 nicht mehr in Verwendung, ggf. Anschluss eines offenen Kamins/Schwedenofens denkbar)
• Gasanschluss vorhanden (reaktivierbar)
INTERNET:
• Aktuell bis 250 Mbit/s möglich (gem. Verivox-Abfrage)
• Glasfaser voraussichtlich ab 2026 (gem. Website der Gemeinde Pullach)
Quelle: https://www.pullach.de/4-500-glasfaser-anschluesse-fuer-pullach/
MODERNISIERUNGEN / SANIERUNGEN:
• 1998 Anbau in Glas-Metall-Konstruktion (Erweiterung zum Bürohaus)
• ca. 1999 bis 2009 Leitungen erneuert (Wasser, Heizung und Elektrik)
• 2007 Vollständiger Neuausbau der Dachgeschosswohnung (OG und Spitzboden)
• 2007 Wanddämmung (Vollwärmeschutz, Mineralwolle verputzt (kein Styropor))
• 2007 Dachdämmung (Aufdachdämmung)
• 2007 Dach neu eingedeckt (Ton-Dachziegel, Hersteller: Erlus)
• 2007 Einbau einer Dachgaube mit Terrassenfenster
• 2007 Einbau von Dachflächenfenstern
• 2007 Einbau Solarthermie (5 Paneele)
• 2012 Einbau einer PV-Anlage
• 2021 Bau der Dachterrasse im OG
• 2021 Hebeanlage (Pumpe von JUNG)
• 2025 Umstellung von Gas auf Geothermie
• 2025 Abbau Solarthermie (5 Paneele, Anschluss reaktivierbar)
RAUMAUFTEILUNG:
Von oben nach unten ...
DACHSPITZ (DG):
1x Treppenabsatz
1x Schlafzimmer
DACHGESCHOSS (OG):
1x Wohnraum mit offener Küche
1x Bad mit Fenster (Dusche, WC)
1x Dachterrasse
ERDGESCHOSS (EG):
1x Diele (Treppenhaus)
Gewerblich nutzbarer Bereich:
1x Flur
1x WC
1x Nebenraum (Büro)
1x Hauptraum (Büro) mit Küchenzeile
1x Nebenterrasse (an Nordost-Ecke)
UNTERGESCHOSS (UG):
1x Flur (Treppenhaus)
1x Wasch-/Heizungsraum
1x Lagerraum (beheizt)
Gewerblich nutzbarer Bereich:
1x Flur (Außeneingang)
1x WC
1x Büro (beheizt)
Grundrisse
Lagebeschreibung
Sonstiges
Anfragen ohne vollständige Kontaktdaten und ohne Angabe einer gültigen Telefonnummer können wir leider nicht abschließend bearbeiten. Vergessen Sie daher bitte nicht, in Ihrer Anfrage auch Ihre Telefonnummer anzugeben. Dies erspart Ihnen und uns unnötigen zusätzlichen Schriftwechsel.
Als Ihr Makler in München bieten wir diese Immobilie exklusiv im qualifizierten Alleinauftrag an. Unser Angebot ist ausschließlich direkt an Sie als den tatsächlichen Kaufinteressenten gerichtet. Die Weitergabe empfangener Information an Dritte bzw. die Anforderung von Informationen für Dritte ist untersagt.
Hinweis zum Energieausweis:
Aufgrund der gemischten Nutzung gibt es für dieses Gebäude zwei Energieausweise wie folgt:
Energieausweis 1 ("Teil des Wohngebäudes" bzw. WOHNEN):
Ausweis-Art: Verbrauchsausweis | Endenergieverbrauch: 109 kWh/(m²·a) | Energieeffizienzklasse: D | Wesentlicher Energieträger: Erdwärme/Geothermie | Baujahr lt. Energieausweis: 1938
Energieausweis 2 ("Teil des Nichtwohngebäudes" bzw. GEWERBE):
Ausweis-Art: Verbrauchsausweis | Endenergieverbrauch: n.a. kWh/(m²·a) | Endenergieverbrauch Wärme: 124.6 kWh/(m²·a) | Endenergieverbrauch Strom: 16.2 kWh/(m²·a) | Wesentlicher Energieträger: Erdwärme/Geothermie | Baujahr lt. Energieausweis: 1938
Hinweis zum Baujahr:
Das Gebäude wurde in mehreren Abschnitten rundum umfassend modernisiert und kernsaniert, wodurch sich die sog. Nutzungsdauer entsprechend verlängert. Daher ist als Baujahr das rechnerische "fiktive Baujahr" 2000 angegeben. Das ursprüngliche Baujahr ist 1938.
Hinweis zur Flächenangabe (ggf. Erweiterungspotential):
Die angegebene Wohn- bzw. Hauptfläche (ca. 166 m²) entspricht den Flächen, wie sie an mehrere Parteien gemischt vermietet wurden bzw. vermietbar sind. Die Wohnfläche im Obergeschoss/Dachspitz ist nach Wohnflächenverordnung berechnet. Im Falle einer Nutzung als Einfamilienhaus läge das Treppenhaus innerhalb der Wohnung, weshalb sich die Wohnfläche dann um ca. 6 m² auf dann 172 m² vergrößert.
Im Untergeschoss verbirgt sich ein kleiner Schatz. Je nach Umbaukonzept (Raumaufteilung u. Raumzugang) und Genehmigungsfähigkeit findet sich hier aufgrund der riesigen Büro-Fensterflächen und der Deckenhöhe von ca. 2,5 m im Bereich direkt neben dem Büroraum u.U. noch zusätzliches ggf. Wohnflächenerweiterungspotential im Bereich von 3 m² bis hin zu 11 m².
Gem. dem uns vorliegendem Aufmaß nach DIN 277 beträgt die Gebäudenutzfläche 233,44 m² zzgl. einer Verkehrs-/Funktionsfläche von 9,45 m².
Die Immobilie wird verkauft, wie sie steht und liegt.
Je nach Ihrer Nutzungsabsicht kann ein kostenpflichtiger Bauantrag erforderlich sein. Dies ist nicht Gegenstand dieses Angebotes.
Jegliche Zeichnungen, Innen- und Außenvisualisierungen sowie darin dargestellte Ausstattungs- und Möblierungsvorschläge sind weder plan- noch maßstabsgetreu und entsprechen u.U. der persönlichen Vorstellung des jeweiligen Künstlers/Illustrators und bilden somit ausdrücklich nicht die tatsächlichen Gegebenheiten ab. Sie können Fehler enthalten und von der Realität abweichen. Darüber hinaus können Ausstattungen und (Umbau-)Möglichkeiten dargestellt sein, die nicht im Kaufpreis enthalten sind und im Falle der Umsetzung Zusatzkosten verursachen. Jegliche dargestellte Möblierung stellt lediglich einen Ausstattungs-/Einrichtungsvorschlag dar und ist grundsätzlich nicht Gegenstand dieses Angebotes.
Sämtliche Angaben zum Objekt erfolgen gem. den Mitteilungen, wie wir sie vom Verkäufer erhalten haben. Änderungen und Irrtümer sowie Zwischenverkauf vorbehalten. Es gelten unsere AGB. In den Kaufvertrag ist eine sog. Maklerklausel gem. unseres Formulierungswunsches aufzunehmen.
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Anfrage zum Objekt
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asgari immobilien
Christian Asgari
Dipl. Des. / Gepr. Immobilien Manager (gtw)
Maximilianstraße 2
80539 München
Tel:
+49 (0)89 2424 4695
Fax: +49 (0)89 7240 3762
E-mail:
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